靴磨き屋さんの株式投資

アパートの入居者からクレームが入った。給湯器の調子が悪いとのことで、業者に連絡して修理の手配をする。

こういうトラブルは突然来る。週末の朝9時に電話がかかってきた時は「また何か」と一瞬身構えた。給湯器が壊れたとのことで、お湯が出ない状態が続いていると。冬場にお湯が出ないのは死活問題なので、すぐに対応した。

不動産投資を始めた頃は、こういう対応が苦手で管理会社に全部任せていた。管理会社に委託すれば手間はかからないが、家賃収入の5〜10%が管理費として出ていく。月6万円の家賃なら毎月3000〜6000円が消える。年間にすると36000〜72000円だ。複数棟あればその分だけかかる。

今は直接対応するようにしている。業者のリストを持っておき、緊急時に連絡できる体制を作っておけば、自分で管理できる。対応が速ければ入居者の満足度も上がるし、クレームが大きくなる前に解決できる。管理費が不要な分、手取りが増える。

今回の修理費用は5万円ほど。給湯器の部品交換で済んだのは不幸中の幸いだった。丸ごと交換となると20〜30万円かかることもある。経費として落とせるのが唯一の救いだ。確定申告で不動産所得の必要経費として計上できる。

空室と修繕費は不動産投資の2大リスクだ。それを分かった上で続けているが、リアルなダメージはある。ただ長期で見れば、家賃収入は着実に積み上がっている。修繕費が出た月も、年間トータルでは黒字だ。そう信じて淡々と続けている。

不動産投資は株式投資と違い、「人が住む」という生々しいリアリティがある。株は数字だが、不動産は人の生活に直結している。そのぶんリターンに実感があるし、トラブルの時の痛みも大きい。それも含めて面白い投資だと思っている。

給湯器のトラブルは突然やってくるので、不動産投資をしていると常に心の準備が必要だ。冬場のお湯は生活の基本なので、迅速に対応できたのは良かった。こういった突発的な出費がある分、不動産収入には一定のバッファが必要だと改めて実感する。大家業はトラブル対応力が問われる仕事でもある。でも入居者に感謝されると、やっていて良かったと思う。

赤城山太郎

1972年、埼玉生まれの団塊ジュニア。群馬・赤城山の麓在住。 大手ハウスメーカー営業26年（店長8年・引渡250棟）を経て、2023年に五十でFIRE。 現在は不動産賃貸業（アパート12棟70戸）と古物商を営みながら、週末は大井フリマでレコード屋。 旧車・バイク・釣り・酒、興味の赴くままに。FP1級／宅建士／賃貸不動産経営管理士。