セミナー講師の準備⑦

9月4日

セミナー準備も今日で最終回。
最後は今までの実物投資ではなく不動産投資信託といった紙の投資について。

一般に不動産投資信託も不動産投資という位置付けになっている。
最近ではみんなで大家さんなんていうのもある。

どちらも共通するのは現物がないこと。
正確には投資対象の実物権はあるが所有権はない。
よって登記費用だとか諸費用はかからない。

不動産投資信託については国内のはＪリート、海外のもある。
リートは法人税の関係で収益の90％以上を還元する決まりがあるので内部留保される割合が少ない。
そのため対象不動産の収益に応じて分配金を受け取ることができるというのが特徴。
また株のように日々売買できるので換金性が高い。
さらに少額から購入できる。
あとはレバレッジが効かない。

そして税制面でのメリットはない。
あくまで投資信託の対象が不動産ということ。
これは当初記事にしていたような減価償却や相続税対策というものは、現物がないので受けられない。
私個人の考えでは不動産のメリットはやはり税制面が大きいと思っているのでリートは国内国外問わず購入する気にならない。
時々不動産投資するならリートを買えばいいとか言ってる経済アナリストみたいな人を見たりするがそれはお腹が空いたらケーキを食べればいいじゃないみたいなものだ。

何回か前に書いたが地主系とサラリーマン大家と不動産所有する人での属性の違いがある。
地主系の王道は土地活用。
貸せる所は更地で貸して貸せない所は建てて貸す。もしくは売却。
不動産投資としてフォーカスされやすいのは建てて貸すのパターン。
なぜなら自分でコントロールできる部分が大きいから。
店舗を建てる、アパマンを建てる、介護施設を建てる、そのほかコインランドリーやトランクルームなどなど。
その目的はといえば儲かる投資か相続税対策のどちらか。
儲かる投資は立地でほぼ決まってしまうので手のかけようがないのが現実なのだ。
結局店子がいくらゼニを出すかなのだ。
その店子はどこを選んでもいいので条件のいい場所に当然行く。
ちなみに今はいい店子というのはコンビニとドラッグストア。
そこが出ない土地は基本的にアパートマンションしかないのだ。
トリッキーなコインランドリーとかは悲惨なことになることが多い。
結局儲かる投資ができない土地は売る以外はなかなか上手い方法がない。
それなので売らないのであれば持っていても相続税がかかるので税金対策で賃貸住宅をするのだ。
サラリーマン大家はそうやって建った建物をいかに安く買いいかに高く貸すかと言った歪みを追い求めるやり方。

リートは好立地の土地を買いホテルや商業施設などで収益を出して分配するものなので今まとめたような個人でやっている不動産投資とは目的が全く性質が違う。
だから不動産投資がしたい人にリートを進めるのは違うということになる。

あとみんなで大家さんについてはポンジスキームと区別がつかないので手を出さないほうがいいと思う。
高利回りを安心して受けられるという内容に飛びつく人はどこかで同じようなものでカモになるだけ。

このくらいで多分後半も凌げると思うがもしかしたら時間が足りないかもしれないな。
大体こんなところでセミナー完了の予定だ。

おしまい。

赤城山太郎

1972年、埼玉生まれの団塊ジュニア。群馬・赤城山の麓在住。 大手ハウスメーカー営業26年（店長8年・引渡250棟）を経て、2023年に五十でFIRE。 現在は不動産賃貸業（アパート12棟70戸）と古物商を営みながら、週末は大井フリマでレコード屋。 旧車・バイク・釣り・酒、興味の赴くままに。FP1級／宅建士／賃貸不動産経営管理士。