セミナー講師の準備⑥

9月3日

引き続きセミナーレジメの作成準備。
実例紹介の3つ目は賃貸併用住宅。
これが一番勧めやすい内容。
1棟の半分以上を自己利用すれば住宅ローンが使える。
一般人が利用するあらゆる融資の中で最も条件がいいのが住宅ローン。
自分で家を建てた時は最長30年だったがその後は35年返済が主流。
最近は50年のものも出ているらしい。
50歳の私が0歳児の時と50年経った今では単純にインフレが進んでいるわけで50年前の物価でローンを組むとは正気の沙汰ではない。
岸田総理だって1000円の最低賃金を1500円にとか言っている。
もう失われた30年は終わったとするならば50年前の時価でローンが組めるのは強烈すぎる。
今から50年前は住宅ローンは公庫が主流だったらしい。
少なくとも26年前の私がハウスメーカーに入った時は公庫が王道で銀行の住宅ローンは自営業とかサラリーマン以外という感じだった。
もしくは公庫が1番で銀行が2番という形。

できるだけ長期の住宅ローンを組んで住宅ローン控除も最大限受ける。
住宅ローンが使えない物件も3000万控除とか有利な税制が揃っているのも自宅ならでは。
マイホームの優遇の豊富さは使わないと損レベルなのだ。
ここでどんな優遇があるかをまとめると
住宅ローン自体の有利さ
住宅ローン控除
居住用資産の買い替え特例
3000万控除
といったあたりか。
さらに驚くべきことにこれらはおかわりありなのだ。
だから家を買い替えて住宅ローン控除の2回目というのもあり。

この住宅優遇を受けつつ不動産投資をするのは賃貸併用住宅なのだ。
まあ色々縛りがあったりそんな都合いい中古物件なんてそうそう見つからないだろうがもしあったら購入メリットは非常に高い。

次に絶対やっちゃいけない例として新築ワンルーム区分投資。
これはもう説明する必要がないと思うのだが。
30年とか35年のローンで新築ワンルームを買って持ってる間はトントンでローンが払い終わったら資産が残りますというのがセールストーク。
年金対策にとか老後のために資産を持ちましょうみたいな話でポンポン買う人が後をたたない。
これだけ聞くと正気の沙汰とは思えないのだがよくよく考えると積立型生命保険はこれと同じようなものだな。
保険料控除がききますとかいずれは元が取れますとか自信満々にセールスしているもの売ってるのは保険部分は極めて小さいのが実態。
投資をしようという時に投資以外のことを考えるとロクなことはないのだ。　

大体こんなところでまとめてみよう。

赤城山太郎

1972年、埼玉生まれの団塊ジュニア。群馬・赤城山の麓在住。 大手ハウスメーカー営業26年（店長8年・引渡250棟）を経て、2023年に五十でFIRE。 現在は不動産賃貸業（アパート12棟70戸）と古物商を営みながら、週末は大井フリマでレコード屋。 旧車・バイク・釣り・酒、興味の赴くままに。FP1級／宅建士／賃貸不動産経営管理士。