セミナー講師の準備⑤

9月2日

もう5回目の記事になっているが内容があんまりまとまっていない。
減価償却と相続税節税の話で前半にして後半実例紹介みたいな形にするか。

実例紹介といっても再現性のない話をしても参考にならないだろうと思うので有名なパターンにしておこうと思う。

築古戸建、地方中古マンション辺りが定番かな。
勧めやすい物件としては賃貸併用住宅があるのでこれも紹介したいな。
あと失敗例の代表格であるワンルーム区分マンションか。
物件ごとにどんな属性の人にメリットがあるかとどんなリスクが考えられるかをまとめよう。

まずは築古戸建。
買いやすい金額というのが1番の特徴。
イコール現金買いしやすい。
購入後リフォーム資金で融資を受けるやり方もあるが。
メリットとしては入居で競合する物件が少ないこと。
規模が小さいので最初の取り組みがしやすく失敗しずらい。
戸建は入居すると長く住んでもらえるというのもある。
デメリットはリフォーム費用が読みずらいこと。
水回りに手をつけるとカネはかかる。
雨漏りも要注意。
建築を知っている詳しい人に見てもらう方がいいが普通そんな知人はいない。
ただし木造はどうにでもなる。壁に穴開けるのも簡単だし補修も簡単。
あとは規模が小さいので収入へのインパクトも小さい。
お勧めできるのはDIY好きな人、これは間違いない。
ヤドカリ作戦と言われる住みながらDIYして終わったら次の物件に行き賃貸や売却するという手法は非常に効果が高い。
やはり失敗しても人生終わる規模でないのはメリットだろう。

参考例とすると
購入とリフォームで500万。
リフォームでローンは組んで次の種銭を残す。
これが月6万で貸せれば年間72万円。
利回り14%の出来上がり。
想定外の大きい出費があるリスクは少ない。
気力体力があればこんなのを10件20件と持つことができるしやっている人も多い。

次が地方築古マンション。
これは王道中の王道。
私はやらないが。
融資を相談する時に借り入れ年数は非常に重要になる。
借り入れ期間は減価償却の終わるまでとされることが多い。
すると築20年でも長い期間を取れるのはRC。
耐用年数まで27年取れる。
その結果見た目はキャッシュフローが出る計画になる。
それ故に金額は高く安定している。
昔は利回り10%以上なんて普通にあったがその辺のが利回り8%くらいで転売されている。
転がしている人は笑いが止まらないだろう。
あと固定資産税の減価が遅く書類上の担保価値が下がりづらいという面がある。
固定資産税が高いというのはいいところもあり悪いところもある。
1番の問題かなと思うのは建物の品質。
木造と違い水関係のトラブルは時限爆弾。
必ずどこかで出てきてその時の所有者がババを引いたことになる。
エレベーターや外壁塗装など1000万単位での出費が普通にあるのだ。

1番の特徴は融資が出やすいこと。
ギョーカイ風にいうと積算が出やすい。
だからこれしか買えないという人が多い。
買い進める時にも確かに有利になる。
建物は不動産屋でも見極め困難。
ババを引いたら諦めよう。
机上の空論になりやすいのもこのタイプ。

この辺りで⑥に続く。

赤城山太郎

1972年、埼玉生まれの団塊ジュニア。群馬・赤城山の麓在住。 大手ハウスメーカー営業26年（店長8年・引渡250棟）を経て、2023年に五十でFIRE。 現在は不動産賃貸業（アパート12棟70戸）と古物商を営みながら、週末は大井フリマでレコード屋。 旧車・バイク・釣り・酒、興味の赴くままに。FP1級／宅建士／賃貸不動産経営管理士。