不動産投資の規模にだまされないために

5月13日

不動産投資の本やコラムなどで総資産が何億とか家賃収入何億とかキャッシュフローは何千万とか景気のいい言葉がよく出てくる。

もちろん興味を引くために多少都合のいい解釈をしているのがほとんど。
自分をできるだけ大きく見せてはいるが売り上げや登録者を増やすためには嘘でなければちょっと盛ってても仕方ないかなと思う。
本人からの申告かどうかもわからないし。
ただその、数字はよくわからないけどなんだか凄そうということで信用したりするのは危険なのでよく数字の裏側を見なければ騙されてしまうこともある。

総資産という言葉の罠

まずよく出てきる言葉で総資産とあってもこれは今まで買った物件の金額か借入した金額の合計を言っていることが多い。

元々不動産は1物4価とか5価とかいうくらい評価額が決まっていないものなのだから不動産の総資産と言っても基準はない。

ただ一般的に5000万の自宅を買ったとしてその資産価値は大体の人は5000万というだろう。
新築であれば建ったその瞬間に固定資産税評価額は30%〜40%にまで下がるが5000万円の家を2000万円の資産ですという人はほぼいないと思う。
また築10年経ったとしても5000万円の家を5000万円の資産と言う人も多いと思う。
法人など会計上では固定資産税評価ではなく買った価格が簿価で5000万円スタートで年々減価させていくがこれも実際の売価とは違ってくるので適当とも言いずらい。

現実的にはいくらくらいで売れるからというので資産価値を考えるべきと思うが好立地のマンションなど流動性のある場所ならそれも可能だが地方の一戸建てとかは売ってみないと分からないような部分もある。

個人的な考えとしては不動産投資というフィールドでの話であれば収益還元法での資産価値というのがフェアな数字ではないかと思う。
これは割安物件を買っていれば資産額は増えるが利回りの低い物件を買うと資産額は減る形になる。
まあそんなことを計算するのも想定利回りもエリアで違ったりするので机上の空論だとは思うが。

結論としては総資産額という点についての金額はあまり信用しない方がいいということ。
そもそも資産といった場合通常は金融資産を指すのが一般的。
5億円以上が超富裕層とか1億円以上が富裕層という言い方をする場合不動産は除かれている。
実際1億円の収益物件をフルローンで買っているとして、買った瞬間に資産1億円ですというのはおかしい話だ。

賃料収入のゲンジツ

賃料収入というのも誤解の多い部分。
大体満室想定で計算している。
当然共益費や太陽光発電、さらには自動販売機の収入まで含んでいることもある。
実際共益費は年々負担が増しているのが最近の実態。
電気代の高騰で実際の負担額が増えていたりWIFIなどの月額費用がかかったりと実際のキャッシュアウトが増えている。
店舗などが入っている場合だと1件の空きが大きく影響することも多い。

ただ賃料収入はそれほど盛る部分が少ないので満室想定でなく実家賃収入であれば信用できるところかもしれない。
本気で盛れば敷金礼金まで入れてしまったり端数を切り上げることもできるが。

当てにならないキャッシュフロー

一番当てにならないのがキャッシュフロー。
これも決まった計算式がなく適当に作っている。
多く見せるのであれば、
満室想定賃料マイナス返済額、固定資産税
これだけ。
修繕費は毎年変わるのでたまたまかからなかった年もあれば大きくかかる年もあるのでそもそもキャッシュフローなんてかなり適当なのだ。
しかも返済額についてはローンの年数で大きく変わってくる。
長期ローンを組んでいればキャッシュフローが出るのは当たり前。
利益の先食いをしているだけ。

こんな形で不動産投資家の紹介をするときには結構現実から上振れした人間を作ることができる。

ではどんな人が優れた投資家なのかということでいうとまずは借入のない人、または借入分の金融資産を持っている人。
あとは、残債利回りという借入残に対しての収入が高い人。
例えば1億の残債があって賃料収入が2000万あれば5年で返せるということになる。
これが10年以下でないと健全でないとされている。
だから表面利回り8%で5億の借入をしちゃっている人なら賃料収入は4000万。
実質利回りで行けば6%とみて3000万。
借入残高が3億にならないと安全圏でないということ。
どんどん返済が進んでいけばいいが長期ローンを組んでいるとなかなか残債は減っていかない。
これが現実。

間違った認識をして間違った結論を出さないようにくれぐれも注意したいところだ。

#50歳 #早期退職  #FIRE #日記 #団塊ジュニア #道の駅 #無職  #不動産投資 #ウイスキー

赤城山太郎

1972年、埼玉生まれの団塊ジュニア。群馬・赤城山の麓在住。 大手ハウスメーカー営業26年（店長8年・引渡250棟）を経て、2023年に五十でFIRE。 現在は不動産賃貸業（アパート12棟70戸）と古物商を営みながら、週末は大井フリマでレコード屋。 旧車・バイク・釣り・酒、興味の赴くままに。FP1級／宅建士／賃貸不動産経営管理士。