セミナー講師の準備④

9月1日

引き続きセミナー準備まとめ。
あまりまとまってないのだが。

減価償却を利用した所得税対策を前回まとめた。
高い所得税率の対策としてはある程度有効なのが改めてわかった。
税の繰延というところは理解して取り組まないといけない。
古い木造物件が有効なのでババをつかまされるリスクも相当にあるのだ。
そして既にこの層をターゲットとした会社はありキッチリ嵌め込むスキームで営業している。

次に説明すべきは相続税対策の効果。
ここら辺はサラリーマン時代に散々勉強会などやっているので話す方としては飽き飽きしている。
これは固定資産税評価額の歪みを利用した手法。
これを活かして金融機関や税理士、JAなどが地主営業をハウスメーカーと一緒に行っている。
ただ内容は非常に健全。
このスキームは新築した建物の評価が相続税の課税をら考えると7割ぐらい目減りすることで大幅に相続税を軽減できるというもの。
ただ残念ながらそれを進めているハウスメーカー社員は馬鹿ばかり。
借金が相続税対策になるという認識のノータリンが大量に沸いている。
この辺りは話すと長くなるので割愛したい。

私のいる群馬県であれば更地にアパートを建てると土地の固定資産税が約15%減るが土地の評価が安すぎてこれはインパクトがない。
建物は建築費総額の7割くらいが評価減される。
これはでかい。
2億の建物なら評価額で下がり賃貸でさらに下がり6000万程度まで14000万も圧縮できる。
税率30％の人でも4200万円節税になるわけだ。
土地がなければ買ってやればいいだけ。
タワマン節税がかなり効果があったがもう規制されている。
田舎のほうなら規制も入らないだろう。
税金対策ならキャッシュフローはあまり大事ではない。
立てた瞬間に相続税対策ができるアパートは空室リスクをサブリースで解消してスタンダードな手法になっている。

この辺り地主の手法なのだが相続税の節税メインなのでいわゆるサラリーマンの不動産投資とは視線がちょっと異なる。
正直なところ不動産投資家と名乗る輩は無資産な人が多い。
投ずる資本がないのだ。
持たざる者が銀行の穴を突いて無理やりカネを引き出しタイミングや自分の労力を投じカネに変えてベットを繰り返す。
結果時間と労力の分が不動産として残るという流れ。
それはそれで良いことだと思うが、アパートを建てた時点で目標達成しているのと運営して日銭を稼ぐという違いが前提としてあるのだ。

不動産投資の本を読むと地主系大家とかバカなボンボンみたいな見方をしている人がいるがそもそも資産を持っている人と持ってない人は目線が違うというのを地主営業していた私は強く言いたい。
自分は地主ではないのだが。

⑤に続く

赤城山太郎

1972年、埼玉生まれの団塊ジュニア。群馬・赤城山の麓在住。 大手ハウスメーカー営業26年（店長8年・引渡250棟）を経て、2023年に五十でFIRE。 現在は不動産賃貸業（アパート12棟70戸）と古物商を営みながら、週末は大井フリマでレコード屋。 旧車・バイク・釣り・酒、興味の赴くままに。FP1級／宅建士／賃貸不動産経営管理士。