セミナー講師の準備②

8月30日

昨日に引き続きセミナーの内容を考えている。
色々考えたがまず最初に減価償却と評価額の2点についての説明をしたいと思う。
不動産のことを考えた時に特徴的な要素がこの2点かと考えている。

1物4価とか5価とかいわれることが多いが不動産はいくつもの価格を持っていることについて掘り下げたい。

路線価、固定資産税評価額、公示地価、時価といったところが4価と言われる内容だがそのほかにも簿価という非常に重要な価格がある。

それぞれの特徴をまとめてみる。

路線価　
相続税評価の計算をするための価格。
北道路南道路での価格差がないなど売買のしやすさと乖離がある。
インフラ整備などは反映されないので上下水道や都市ガスがないとしても価格は下がらない。
角地などは若干プラス補正あり。
人気の土地では実勢価格より大幅に低いことが多い。
地方では実勢価格以下の場所も多い。
あまり不動産取引では重要視されていない気はする。

固定資産税評価額
土地建物両方に設定される。
というか公の建物の評価がされるのはこれだけ。
建物については相続税評価額の価格となる。
最重要なポイント。
新築は取得と同時に6割程度評価が圧縮される。
相続税対策の考え方はここを利用する。
建物は3年に一回減額されていく。
土地は用途によって課税の減額あり。
流動性の高い利用ほど減額されず借地権は大幅に減額される。
自己利用(自宅)が最も減額される。
よく考えると建物の評価をするという面では唯一無二なんだな。

公示地価
毎年発表される全国各地の地価の目安。
一般に不動産の評価をする時に基準にされている。
不動産鑑定とか。
逆に公示地価を使わない査定には根拠がないと言える。
発表された場所と評価したい場所の格差を掛けて求める。
格差とは道路付けや路線価比較、時点修正など。
発表されている土地の個別の価格要因を含んでいるので坪単価の目安程度。

時価
取引事例のこと。
建物の有無や内容によって大きく変わる。
1件の取引で成立してしまうので極端な金額も出やすい。
競売、隣地、事業用など。
市場に出ている価格より少し値引き交渉入って決まっているのか不動産チラシの金額より低いことが多い。

簿価
帳簿上の金額。
土地は基本的に減価しない。
法人の場合固定資産税評価額の大きな変化があれば簿価を修正しないければいけないこともある。
建物は原則毎年減価償却していく。
償却年数は構造、用途により異なる。
木造　22年　鉄骨　34年　RC 47年が基本。
鉄骨の厚みによっては19年のものもある。
この場合20年目以降は3年で減価償却を取ることができる。
所得税の節税となじみがいい。
あくまで税の繰延であることには注意。

こんなところか。
最初にこの辺をまとめよう。

③に続く。

赤城山太郎

1972年、埼玉生まれの団塊ジュニア。群馬・赤城山の麓在住。 大手ハウスメーカー営業26年（店長8年・引渡250棟）を経て、2023年に五十でFIRE。 現在は不動産賃貸業（アパート12棟70戸）と古物商を営みながら、週末は大井フリマでレコード屋。 旧車・バイク・釣り・酒、興味の赴くままに。FP1級／宅建士／賃貸不動産経営管理士。